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云南这家房企换帅:“吕不韦”到点,“李斯”登场!

本文首发于公众号云南楼市观察。

最近有朋友问我:怎么看云南万科换帅?

左叔站在西山龙门,朝华南方向望了一眼,缓缓说了九个字:

“吕不韦”到点,“李斯”登场。

这,妥妥是云南地产版本的《大秦赋》啊。

 

 

万科从2009年圣诞杀入云南,迄今已11年了,在昆明市场的地位,一直以来却只能望俊发而仰止。

2018年,万科昆明销售额排老二,不及俊发一半。

2019年,万科昆明销售额排老三,缩小与俊发的差距,约为俊发的54%,但被横空杀出的融创挤掉老二的宝座。

万科想不想做“云南王”?

我不知道,但我肯定融创不会放弃追赶甚至超越俊发的步伐。

万科从进入云南的第一天起,就跟恒大、碧桂园怀着不一样的心思。

作为最早进入云南的华南虎,万科在云南市场太过于小心翼翼,生怕一不小心就掉进坑里,万科没有研究透昆明市民的悠闲特质,它错过了在云南一战封王的最佳时机。

比方说,万科进入云南的方式,就彰显了万科是多么的谨慎:一是抱大腿,二是把鸡蛋放进了两个篮子里。

2009年12月,万科抱着云南城投的大腿,共同设立了云南万科城投房地产有限公司,法定代表人是时任万科执行副总裁的莫军。

众所周知,地方国企拿地远比外来踹门的“野蛮人”要容易得多,只可惜,这个公司直到2019年12月云南城投发布注销公告,它在云南长达十年的时间里连根毛都没动过,完全就是个僵尸,停在官渡区的城投大厦里。

回头一看,莫军也于2015年离开了万科,自立门户。

其实,万科傍城投本就是怀着边走边看的心思。

 

 

2010年1月6日,万科成立昆明万科房地产开发有限公司,距离傍城投大腿,不过十天。

事实上,这才是万科在昆明的“主力部队”,由70后沙骥担纲主帅。

左叔没有见过沙骥,不知此人风格,但从昆明万科入滇后的两板斧看,其人魄力不够,缺乏攻城略地的胆识。

比如,万科在昆的首作“金域缇香”,就是从别人手里收购后进行万科化改造再度上市。 “白沙润园”也是如此。

之后,昆明学府路上的云上城,地理位置绝佳,因原开发商不专业,那么好的项目竟然陷入资金断流的困境,沙骥挥一挥手,现金入股,又捡了这么一个大便宜。

彼时的万科,就这样小打小闹,眼见缺钱的好项目,走上去握了握对方的手,谈谈投资,然后用万科的牌子和技术,合作分钱了事。

但是这些项目的体量都不足以定鼎昆明。

那时候本是万科在昆明最好的扩张机会,但沙骥没有抓住。

众所周知,万科的地方主帅履职最多以五年为期,就要换防。

2013年,万科进入昆明的第四个年头,也是沙骥最后的机会,如果这一年再拿不下一个像样的项目,沙骥恐难保昆明帅位。

果然,昆明万科这一年突然加大了扩张的步伐,拿下“魅力之城”和“公园里”两个项目,其中前者是千亩大盘,后者也接近500亩。

沙骥终于开启了自己的高光时刻。

虽然这一年昆明万科曝出了白沙润园问题而遭业主多次维权,但是沙骥却因为拿下昆明这两个项目而功成身退。

2014年,沙骥调任成都万科副总,一年后扶为正职。

沙骥继任者叫周为,仅仅呆了一年便匆匆离开。

业界猜测:或许是受到白沙润园问题的牵连,没有处理好媒体关系,直接引发八问万科的舆情风波。

 

 

2015年6月,重庆万科助理总经理王润川火速驰援昆明,担当主帅。

云南地产圈,都习惯于把王润川称为“川川”。

从2015年起,王润川执掌云南万科确实居功甚大,甚至可以说,万科在云南版图扩张过程中,他可以比拟《大秦赋》里的吕不韦。

媒体统计数据显示:他把一个年销售20亿的昆明万科变成了一个接近200亿的云南万科,项目从7个增加到21个,区域从昆明扩张至西双版纳、大理等地州。

吕不韦最大的问题是,走上权力的高峰后,便会在战略上渐渐趋于保守,而不敢孤注一掷冒险出兵,他会在战略上选择徐徐图之。

事实上,万科对云南市场的期待,显然不止于此……

对云南万科而言,更大的目标或许就是:超越俊发,成为云南市场的霸主。

新疆万科主帅胡博闻南下昆明,其实就是最明显的信号。

请关注一个背景:

2020年8月27日,万科拆分中西部区域,独立出一个西北区域事业集团,囊括西安、兰州、西宁、新疆、银川5座城市。这将万科多年来南方、上海、北方、中西部四大区域的市场架构变成了五大区域。

为什么如此?

顺势而为。

2019年,中西部区域的销售面积跃居四大区域之首。

中西部将是万科未来增长的核心支撑区域。

根据专家的解读:万科中西部成立单独的西北区域事业部,是为了强化区域拓展和内部协同,解决原来散兵作战资源分散和协同不够的问题,从而形成统一协调和调度的“西北军团”来加大参与内循环背景下的西部开发和经济发展的机会。

而从区位角度看,昆明未来在参与国际竞争的地缘优势在中西部城市里非常明显。

所以对于万科而言,下一阶段的云南市场需要一位能帮赢政夺天下的“李斯”。

放眼整个万科各区域的城市主帅,足以当此大任的唯有胡博闻。

理由有二:

一是胡博闻的胆识。作为荀子门下两位大才子,李斯的学识冠绝学宫,与韩非子齐名。而胡博闻在万科20年时间,几乎所有业务端口都涉足过,妥妥的全能攻击手。

二是万科新疆与万科昆明的发展有相似性。在万科的战略里,新疆和昆明市场过去只是占个窝,并不是主力战场。但2018年胡博闻空降新疆万科后,却迅速在短短两年时间超越当地地头蛇新疆广汇,坐上地产行业的第一把交椅。据说在2018年以前,乌鲁木齐的房子五分之三都是新疆广汇建的。

如今,胡博闻南下昆明,明显就是冲“云南王”而来。

 

 

王润川在云南五年,给万科拿下了14个项目;胡博闻在新疆,一年多就拿下了9个项目。如果按照新疆速度,昆明万科可能早就比肩俊发了。

更重要的是,出身产品设计的胡博闻,能降低万科云南产品的缺陷风险。

新疆万科从2009年拓荒开始,到如今几乎没有任何负面新闻,而云南万科却接连出了好几次舆论风波。

一个有趣的现象是:胡博闻在新疆3年,几乎没有接受任何媒体的采访报道,低调、神秘而又富有冒险主义精神是这位万科老将最鲜明的特征。

目前,昆明乃至云南市场的格局,早已是群雄混战的局面。

此时,昆明主城的土地除了城中村早已无地可拍。

但幸运的是,昆明还有223个城改项目。

《昆明市城市更新改造行动计划》三年拆迁工作任务

2020年完成拆迁29个、693万平方米。

2021年完成拆迁87个、2283万平方米。

2022年完成拆迁107个、1436万平方米。

而俊发的起家,也正是靠凤凰新村的城改项目,这是俊发的拿手戏。

目前,俊发已签船房村、巫家坝等城改项目。

胡博闻执掌的云南万科如何接招?

乌鲁木齐一战的经验,能否在昆明复制?

时间是个伟大的作者,让我们一起再看五年。

 

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